El Gobierno español, ha adoptado, recientemente, nuevas medidas mediante la aprobación del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.
De conformidad con lo dispuesto en el art. 1 del RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020), el arrendatario que se haya visto afectado por la suspensión legal de la actividad o que haya visto reducida drásticamente su facturación con motivo de la crisis sanitaria y que tenga la condición de empresario autónomo o PYME, podrá solicitar antes del 31 de enero de 2021 (i) una moratoria en el pago de la renta o (ii) una reducción del 50% en el pago de la renta por el tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, hasta un plazo máximo de cuatro meses.
De esta forma el Gobierno trata de dar cobertura normativa no solamente a quienes se hayan visto obligados a suspender su actividad en el local arrendado, también a quienes, no estando afectados por dicha suspensión, les resulte excesivamente oneroso el cumplimiento del contrato a resultas de las medidas adoptadas por el estado de alarma, como puede ser el caso de arrendamientos de oficina para el ejercicio de una profesión.
El art. 4 de este Real Decreto-Ley establece que el arrendatario solicitante de la moratoria deberá acreditar que cumple dichos requisitos mediante la presentación de la siguiente documentación:
- a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Si el arrendador fuera una entidad o empresa pública o un gran tenedor de inmuebles urbanos —personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o titulares de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados— estará obligado a aceptar la moratoria, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
El arrendatario (autónomo o pyme) «podrá» solicitar hasta 31 de enero de 2021, la moratoria descrita al arrendador que no sea empresa o entidad pública ni gran tenedor.
Nótese que, a diferencia de lo dispuesto en el art. 1, en este caso el arrendatario solamente puede solicitar la moratoria de la renta y no la reducción del 50% de la misma, sin perjuicio de que el arrendador pueda otorgar esta última si lo estima más acorde a sus intereses.
El arrendador no está obligado a otorgar la moratoria del pago de la renta, pero se le ofrece un incentivo fiscal para hacerlo, consistente en que se pueda computar como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario la cuantía de la rebaja de renta acordada en los meses de enero, febrero y marzo de 2021 (art. 13 del RDL 35/2020).
Se dispone en el art. 2.2 que las partes podrán disponer de la fianza arrendaticia para el pago de alguna de las mensualidades de la renta, la cual deberá reponerse en el plazo de un año o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo sea inferior a un año.
