A lo largo de nuestra carrera profesional nos hemos encontrado con numerosos casos en los que el cliente ha firmado el contrato, posiblemente, más importante de su vida, el de compra e hipoteca de su vivienda, sin ni si quiera consultar a un abogado.

Han sido de auténtico escándalo las prácticas abusivas que se han llevado a cabo por las entidades bancarias con los consumidores, y a día de hoy seguimos viendo situaciones en las que ni siquiera se facilita una copia previamente al cliente del borrador de la escritura que va a firmar con el banco. Por el contrario, meramente se le entrega un documento que el banco suele denominar como “oferta comercial”, en el que únicamente se recogen las condiciones económicas más básicas de la hipoteca, pero que en absoluto vienen reflejadas otras condiciones tan esenciales como pueden ser: la responsabilidad hipotecaria del deudor (es decir, lo que tendrían que pagar como máximo los clientes en caso de una eventual ejecución de la hipoteca, que en ningún caso se corresponde, como se suele pensar, con el valor del principal, más los intereses remuneratorios del préstamo), o el valor del bien a efectos de subasta (que puede implicar que el banco se adjudique la vivienda en un procedimiento judicial por un precio irrisorio, y que por tanto el cliente tenga que seguir pagando una gran deuda aun a pesar de haber perdido su vivienda), etc.

Por ello, es importantísimo que antes de firmar el contrato de préstamo con la entidad bancaria, se asesoren cuidadosamente con un abogado experto en la materia, ya que de lo contrario, podrían estar firmando unas condiciones que la Ley o la jurisprudencia entiende que son abusivas para el consumidor.

En el presente post no pretendemos hacer un análisis exhaustivo de las cláusulas abusivas que a día de hoy siguen empleando las entidades financieras en sus contratos de préstamo, a pesar de que la Ley o la jurisprudencia lo prohíben expresamente (increíblemente esto sigue ocurriendo), sino indicar algunos ejemplos, para que los clientes se den cuenta de cuán importante es un buen asesoramiento legal previo.

Por ejemplo, algunas de las cláusulas que se siguen utilizando por las entidades bancarias, y sin embargo serían nulas de pleno derecho por abusivas son, además de las por todos conocida “cláusula suelo”, a modo de ejemplo, las siguientes:

  • Incluir un interés de demora superior a tres veces el interés legal del dinero: En muchos contratos de préstamo, el interés de demora ronda entre el 20 y el 30 por cien. Sin embargo, por imperativo legal (art 114-3 LH tras la ley 1/2013). Y en relación a los préstamos suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley, también según la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, el tipo de interés de demora no puede superar, teniendo en cuenta el interés legal actual, el 10,5%.
  • Imposición al deudor del pago de impuestos o tributos que corresponden al acreedor: También es práctica habitual que en los contratos de compraventa de vivienda, suscritos con el propio banco (cuando éste es el propietario de la vivienda) o con el promotor, se incluya, por ejemplo, que el impuesto de plusvalía municipal será asumido por el comprador. Sin embargo, esta cláusula sería totalmente abusiva, y el cliente tendría todo el derecho de exigir su eliminación de la escritura.
  • Pago de comisiones indebidas: Muchas de las comisiones que el banco cobra a los clientes no pueden superar determinados límites impuestos por la Ley. Por ejemplo, el de amortización anticipada, que no puede sobrepasar el límite el 0,5% si ésta tiene lugar dentro de los 5 primeros años del préstamo, o el 0,25% si se solicita posteriormente. O la comisión por subrogación del acreedor, que no puede superar el 1%, al igual que ocurre con la comisión por novación para ampliar el plazo de amortización. Por ese motivo, es muy importante que antes de firmar el préstamo hipotecario se revisen previamente las cláusulas relativas a las comisiones, para evitarnos pagar grandes cantidades de dinero que no nos corresponden.
  • Resolución del contrato por impago de una sola mensualidad: Esta cláusula sería completamente nula, puesto que el banco no puede resolver el préstamo y ejecutar la hipoteca, sino cuando como mínimo el deudor haya dejado de abonar tres mensualidades.
  • Cláusula que prohíba al deudor hipotecario arrendar la vivienda hipotecada o venderla sin el consentimiento del banco: Este pacto también sería completamente nulo, y por lo tanto cualquier órgano judicial lo tendría por no puesto.
  • Cláusula que permita la resolución del contrato por el banco por incumplimiento del deudor alguna de sus prestaciones accesorias: En la gran mayoría de las escrituras de préstamo hipotecario se incluye la posibilidad del banco de resolver el préstamo en caso de que el deudor incumpla obligaciones que son totalmente accesorias o complementarias, como por ejemplo, la inscripción del bien y de la carga en el Registro de la Propiedad, o el pago de seguro de vida del deudor u de hogar. Sin embargo, dado que dichas obligaciones no constituyen el objeto principal o esencial del contrato, su incumplimiento no puede ser un motivo por el que el banco pueda ampararse para resolver el contrato y ejecutar la hipoteca.

En conclusión, como se puede observar, son muchos los supuestos en los que la entidad bancaria introduce en la escritura de hipoteca cláusulas que la Ley o la jurisprudencia prohíbe, y por desconocimiento el cliente se encuentra pagando cantidades que no le corresponde, o en una ejecución hipotecaria injusta…etc., de ahí nuestra recomendación de prevalerse de un buen asesoramiento legal antes de firmar la hipoteca.

Leticia Escudero Olcina
Abogado. Socia del Despacho Abógate.
Oficina de Alicante.